各乡(镇)人民政府、街道办事处,长春九台经济开发区管委会,区政府各局办、各直属单位:

　　《长春市九台区农村集体经营性建设用地入市管理办法(暂行)》已经区政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。

　　长春市九台区人民政府

　　2024年1月3日

第一章　总　则

　　第一条 为建立城乡统一的建设用地市场,维护农民集体土地权益,促进集体经营性建设用地优化配置,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》、中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于深化农村集体经营性建设用地入市工作的意见》的通知和《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》,制定本办法。

　　第二条 集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中,国土空间规划确定为工业、仓储、商服、旅游、农民安置保障性商品住房用地等经营性用途的土地。

　　第三条 集体经营性建设用地入市,是指农村集体经营性建设用地与国有建设用地享有同等权利,履行相应义务,在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,农村集体经营性建设用地使用权实行出让、租赁、作价出资(入股)等方式,与国有土地同等入市,同权同价。

　　第四条 集体经营性建设用地入市主体可以是代表其所有权的农民集体,农村集体经营性建设用地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权,分别属于村内两个以上集体经济组织的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权,属于乡(镇)、街道办事处农民集体所有的,由乡(镇)、街道办事处集体经济组织代表集体行使所有权;也可以由代表其所有权的农民集体委托授权的具有市场法人资格的土地股份合作社、土地专营公司等作为入市实施主体,代表集体行使所有权。

　　第五条 农村集体土地所有权主体应制定集体经营性建设用地使用权入市事项的程序、规范性文本等相关制度其中应包含集体经营性建设用地入市议事方案、村级重大事项决策公布及村俗、民俗公约等。

　　第六条 农村集体经营性建设用地入市的途径:

　　直接就地入市。对符合规划、依法取得的农村集体经营性建设用地,具备开发建设所需基础设施、规划、环境保护等条件、明确在本村直接使用的,采取协议、招标、拍卖或者挂牌的方式直接就地入市。

第二章　农村集体经营性建设用地

　　使用权出让、租赁、作价出资(入股)

　　第七条 集体经营性建设用地使用权出让,是指集体经济组织或村民委员会(以下简称出让人)以土地所有者代表的身份将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向出让人支付土地使用权出让价款的行为。

　　集体经营性建设用地使用权出让包括招标、拍卖、挂牌出让方式或协议出让方式。

　　第八条 依法通过出让方式取得农村集体经营性建设用地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押。

　　第九条 集体经营性建设用地使用权的出让、租赁、作价出资(入股)不改变农民集体所有权性质。

　　第十条 农村集体经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌和协议出让应当按照下列程序实施:

　　(一)招标、拍卖、挂牌出让农村集体经营性建设用地使用权程序。

　　1.前期准备。入市主体在区有关部门的指导下,申请确定建设用地规划条件,拟定出让方案,准备申请文件及相关材料,并报所在乡(镇)人民政府、街道办事处审核。

　　2.入市申请。入市主体向区自然资源行政主管部门提出入市申请,提交经本集体经济组织或村民委员会村民会议或代表会议同意入市的决议、评估报告、出让方案(含出让方式、土地收益分配方案等内容)、土地权属、建设用地规划条件确认文件、地上建筑物(构筑物及其他附着物)的产权证、乡(镇)人民政府、街道办事处审核意见、勘测定界技术报告及勘测定界图等材料。

　　3.方案审查。区自然资源行政主管部门会同相关部门对拟入市土地产权归属、规划要求、开发利用条件和建设项目的国家产业准入政策、土地供应政策、环境保护等政策进行审查。

　　4.方案批准。出让方案经区自然资源行政主管部门会同相关部门审查通过后,报区人民政府批准。

　　5.出让公告。区自然资源局在中国土地市场动态监测网、当地土地有形市场等媒体公开发布,予以公告。

　　6.竞买申请及资格审查。竞买申请人在公告规定期限内缴纳出让公告规定的投标、竞买保证金,并根据申请人类型,持相应文件向区自然资源局提出竞买申请。符合规定条件的,确认申请人竞买资格。

　　7.组织出让活动。受入市主体的委托,区自然资源局按照出让公告规定的时间、地点组织出让活动。出让活动结束后,竞得人与出让人现场签订成交确认书。

　　8.签订合同,公布出让结果。竞得人与出让人按规定时间签订出让合同,出让活动结束7日内,出让结果由区自然资源局在中国土地市场动态监测网站上公示,出让人在本村务公开栏上公示。

　　9.批准用地。竞得人办理规划、立项、环评等手续后,区自然资源主管部门核发建设用地规划许可证,土地出让方按照合同约定交付土地。

　　10.办理不动产登记。竞得人按照集体建设用地使用权出让合同约定付清全部价款及税费后,办理不动产登记,领取不动产权证书。

　　(二)协议出让农村集体经营性建设用地使用权程序。

　　1.前期准备。入市主体在区有关部门的指导下,申请确认建设用地规划条件,拟定协议出让方案,准备申请文件及相关材料,并报所在乡(镇)人民政府、街道办事处审核。

　　2.入市申请。入市主体向区自然资源局提出入市申请,提交经本集体经济组织或村民委员会村民会议或代表会议同意入市的决议、评估报告、协议出让方案(包括协议出让底价)、土地权属、建设用地规划条件、地上建筑物(构筑物及其他附属物)的产权证、乡(镇)人民政府、街道办事处审核意见、勘测定界技术报告及勘测定界图等材料。

　　3.协议出让方案审查。区自然资源行政主管部门会同相关部门对拟入市土地产权归属、规划要求、开发利用条件和建设项目的国家产业政策、土地供应政策、环境保护政策等进行审查。

　　4.协议出让方案报批。协议出让方案经区自然资源局审查通过后,报区人民政府批准。

　　5.公开出让信息,接受用地申请,确定供地方式。区自然资源局在中国土地市场动态监测网、当地土地有形市场等媒体公开发布出让地块信息,同时明确用地者申请用地的途径和方式,公开接受用地申请。在规定时间内,同一地块只有一个意向用地者或法律、法规规定其他情形的可以采取协议方式出让。

　　6.协商,签订意向书。入市主体依据经批准的协议出让方案,与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时,入市主体参加谈判的代表应当不少于5人,双方协商谈判达成一致,并且议定的出让价款不低于底价的,集体土地所有权人与意向用地者签订《集体建设用地使用权出让意向书》。

　　7.公示。《集体建设用地使用权出让意向书》签订后,区自然资源局将意向出让地块的位置、用途、面积、年限、土地使用条件、意向用地者,拟出让价格等内容在中国土地市场动态监测网、当地土地有形市场等媒体进行公示,并注明意见反馈途径和方式。公示时间不少于5日。

　　8.签订出让合同,公布出让结果。公示期满,无异议的竞得人与集体土地所有权人按规定时间签订出让合同。出让活动结束7日内出让结果由区自然资源局在中国土地市场动态监测网站上公示,出让人在村务公开栏上公示。

　　9.核发《建设用地规划许可证》。区自然资源管理部门向受让人核发《建设用地规划许可证》。

　　10.交付土地。出让方按照《集体建设用地使用权出让合同》《建设用地规划许可证》约定的时间和条件交付土地。

　　11.办理不动产登记。受让人按照《集体建设用地使用权出让合同》约定付清全部集体土地使用权出让价款,依法办理不动产登记手续,领取不动产权证书。

　　第十一条 集体经营性建设用地使用权出让最高年限为:工业、仓储用地50年;商服、旅游用地40年;农民安置保障性商品住房用地70年。

　　第十二条 出让农村集体经营性建设用地使用权,出让人与受让人应当采取书面形式订立集体建设用地使用权出让合同。出让合同应包括下列条款:

　　(一)出让人与受让人的一般信息;

　　(二)总则;

　　(三)出让土地的交付与出让价款的缴纳;

　　(四)土地开发建设与利用;

　　(五)集体建设用地使用权转让、出租、抵押约定情况;

　　(六)期限届满;

　　(七)违约责任;

　　(八)适用法律及争议解决。

　　农村集体经营性建设用地使用权出让合同应当在签订后15日内报区自然资源局备案。

　　第十三条 受让人应当按照集体建设用地使用权出让合同的约定,足额及时向出让人支付土地出让价款。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。

　　第十四条 出让方应当按照合同约定,提供出让土地使用权。

　　未按合同约定提供土地使用权的,土地使用者有权解除合同,并可请求违约赔偿。

　　第十五条 受让人在支付全部土地出让价款后,可以持出让合同、出让价款、相关契税缴纳凭证等资料办理不动产登记,领取不动产权证书。

　　第十六条 受让人应当按照土地使用权出让合同的约定和规划部门的要求开发、利用、经营土地。

　　未按合同约定的期限和条件开发、利用土地的行为由出让方依据协议条款予以纠正。

　　第十七条 在出让期限内,受让人应当按照出让合同约定的土地用途、容积率利用土地,不得擅自改变。确需改变的,经出让人和规划行政主管部门同意,依照本办法规定办理改变土地用途、容积率批准手续。由出让人和受让人签订集体建设用地使用权出让合同变更或补充协议,(包括土地用途改变内容、是否补缴出让价款以及具体补缴金额及方式),办理土地变更登记。

　　第十八条 集体建设用地使用权出让合同约定的土地使用年限届满,土地使用者未申请续期的,土地使用权由集体经济组织或村民委员会无偿收回,其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让合同的约定处理。

　　土地使用者申请续期的,应当在土地使用年限届满前一年向土地所有权集体经济组织或代表集体经济组织行使所有权的村民委员会提出,双方协商一致后,按本办法的规定重新办理集体经营性建设用地使用权出让手续。

　　第十九条 根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序对农村集体经营性建设用地进行征收。

　　征收入市农村集体经营性建设用地的,按市场经评估后由征地单位向出让方补偿剩余年期相应的土地出让价款,再按征地办法实施征地和补偿。

　　未进行入市的农村集体经营性建设用地按照征地办法实施征地和补偿。

　　第二十条 农村集体经营性建设用地使用权租赁是指出让人以土地所有者代表的身份,将集体建设用地使用权出租给土地使用者使用,由土地使用者与出让人签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。

　　集体经营性建设用地使用权租赁的,经出租方同意后可以转租,改变原合同规定的使用条件,应当重新签订土地租赁合同。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押,抵押权实现时,租赁土地同时转租。

　　第二十一条 采取租赁方式有偿提供土地,应当签订集体建设用地租赁合同。

　　集体经营性建设用地租赁合同由土地所有人与土地使用者签订,包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、出租方和承租方的权力义务等内容。

　　第二十二条 集体经营性建设用地使用权租金,应根据土地市场状况评估后,通过协议、招标、拍卖、挂牌方式确定。

　　土地租赁的租金标准应与出让价款标准相协调,集体土地租金,不得低于出租底价和按国家规定的最低限价折算的最低租金标准。一般每3年或5年根据市场租金变动情况调整一次租金标准。

　　第二十三条 土地租赁期限可以根据具体情况,分别采取长期租赁和短期租赁。长期租赁的年限不得超过同类用途土地出让最高年期,短期租赁工矿、仓储用地租期不少于10年,商服用地租期不少于5年。

　　第二十四条 集体建设用地使用权租赁的程序及审批参照本办法中的农村集体经营性建设用地使用权出让的有关规定执行。

　　租赁土地使用权登记后,区自然管理部门向承租人颁发不动产权证书,并在不动产权证书上注明“租赁土地使用权”。

　　第二十五条 农村集体经营性建设用地使用权作价出资(入股)是指出让人以土地所有者代表的身份以一定年期的集体经营性建设用地使用权作价,作为出资投入到拟设立的企业,股权由集体经济组织或村民委会持有,土地使用权由企业持有的经济行为,企业拥有的作价出资(入股)土地使用权,可以依照法律法规关于土地使用权的规定转让、出租或抵押。

　　第二十六条 农村集体经营性建设用地使用权作价出资(入股)的管理,依照本办法中出让的第八条至第十九条有关规定执行。

第三章 农村集体经营性

建设用地使用权转让、出租、抵押

　　第二十七条 集体经营性建设用地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,主要有买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权转移的行为。

　　第二十八条 集体经营性建设用地使用权转让,应根据原出让合同的约定确定,出让方不得非法干预;原出让合同没有约定的,须经出让方集体表决确定。

　　第二十九条 集体经营性建设用地使用权转让,应当签订土地转让合同,土地使用年期为集体建设用地使用权出让合同约定的使用年期减去原土地使用者已使用年期后的剩余年期。土地使用权转让,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。土地使用权转让,应当办理土地变更登记。

　　第三十条 集体经营性建设用地使用权转让应当符合下列条件:

　　(一)按照出让合同约定支付全额土地使用权出让价款,领取不动产权证书;

　　(二)按照出让合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的百分之二十五以上;

　　(三)按照出让合同进行投资开发,已形成工业用地或其他建设用地条件。

　　第三十一条 集体经营性建设用地使用权转让后,土地使用者需要改变土地使用权转让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经规划部门和自然资源主管部门批准,重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让价款,并办理登记。

　　第三十二条 集体经营性建设用地使用权出租是指土地使用者作为出租人,将土地使用权随同地上建筑物、其他附属物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第三十三条 集体经营性建设用地使用权出租,承租人只有对土地及地上建筑物、其他附着物使用的权利,不得改变土地用途,不得将承租权转让、转租、抵押。

　　当出租的土地使用权发生转移时,新的土地使用权人必须尊重原承租人的合法权利。

　　第三十四条 集体经营性建设用地使用权出租应当按下列程序实施:

　　(一)出租申请和审核。出租人持集体经营性建设用地使用权出让合同、不动产权证及地上建筑物的使用状况资料、拟承租人的基本情况、租赁合同草案、租金标准等资料向区自然资源主管部门提出申请。自然资源主管部门对土地权属、出租人的土地使用权取得方式、用途、租赁合同等资料进行审查,并调查土地的实际使用状况。如无异议,15天内向出租人给予是否同意出租的回复;

　　(二)签订租赁合同。租赁合同要明确出租标的、租金、租赁期限、对土地合理利用的责任条款、合同的条款及有关出租当事人双方的权利与义务;

　　(三)办理集体经营性建设用地使用权出租登记。集体经营性建设用地使用权出租双方当事人凭租赁合同以及其他文件资料到自然资源行政主管部门登记,涉及房屋租赁登记应到不动产登记中心办理土地出租登记。

　　第三十五条 集体经营性建设用地使用权出租应当符合下列条件:

　　(一)集体经营性建设用地使用权出租,应当签订租赁合同,租赁合同不得违背国家法律、法规和建设用地使用权出让合同的规定;

　　(二)未按建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租;

　　(三)建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物出租,出租人必须办理出租登记;

　　(四)建设用地使用权出租后,出租人必须继续履行建设用地使用权出让合同所规定的义务。

　　第三十六条 集体经营性建设用地使用权出租,出租人与承租人应当签订租赁合同。土地租赁合同的主要内容有:

　　(一)合同标的是因出让、转让、土地租赁等有偿方式取得土地使用权及其地上建筑物和其他附着物的地块;

　　(二)建设用地使用权的租金标准(当事人双方合理协商确定);

　　(三)建设用地使用权出租期限(应在出让合同约定的期限范围内);

　　(四)租赁期间双方合理利用的责任。承租人不得随意改变出让合同规定的土地用途;

　　(五)出租人和承租人双方的权利和义务;

　　(六)在同等条件下,承租人有优先购买权的规定;

　　(七)违约条款及合同终止条款;

　　(八)其他规定等。

　　第三十七条 农村集体经营性建设用地使用权抵押是指集体建设用地使用者以其不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

　　第三十八条 集体建设用地使用权抵押,抵押双方应持出让合同和抵押合同及不动产权证书到区自然资源主管部门申请办理土地变更登记。

　　第三十九条 集体建设用地使用权抵押合同,不得违背国家法律、法规规定和出让合同约定。

　　按照出让合同约定支付全部土地出让价款,领取不动产权证书,有权将出让合同项下的全部或部分集体建设用地使用权抵押。

　　第四十条 集体建设用地抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的,应当办理不动产注销抵押登记。

　　第四十一条 集体建设用地使用权被作为抵押物的,债务人不履行债务时,抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权,并对处分所得享有优先受偿权。

　　因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权,应当办理过户登记。

　　第四十二条 农村集体经营性建设用地入市涉及工矿用地中采矿证包含范围的,需完成矿山恢复治理义务并注销采矿许可证后方可使用该范围用地。

　　第四十三条 如入市用地属于工矿用地的,需先核实是否属于有主废弃矿山或历史遗留矿山图斑。

　　如属于有主废弃矿山,需提供原矿主自动放弃矿山恢复治理保证金与土地复垦费以及矿山生态修复治理义务的说明,并完成矿业权注销;

　　如属于历史遗留废弃矿山图斑,需核实是否符合恢复治理要求。

　　第四十四条 修复为经营性建设用地的,由属地政府以公开竞争方式确定土地使用权人,也可将矿山生态修复方案、土地出让方案一并通过公开竞争方式确定同一修复主体和土地使用权人,并分别签订生态修复协议与土地出让合同。

第四章　 附　则

　　第四十五条 本办法由九台区自然资源局负责解释。

　　第四十六条 本办法自发布之日起施行,有效期至2024年12月31日。